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国土资源部房地产行业:国有建设用地使用新规点评

2007.12.02

导言:近日,国土资源部正式发布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令),并于11月1日正式实施。该《规定》强调,受让人必须付清整宗地全部土地出让金后,方可领取国有建设用地使用权证,未按合同缴清土地全部出让金的,不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地使用权证书。   
两处调整。 

      本次颁布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》,即39 号令是对2002 年颁布11 号令的补充修正,新规定做出两点调整。 

一是明确工业用地必须通过招牌挂方式出让。 

二是规定未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的,不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。 
会产生如下影响 

影响开发商土地储备模式。开发商为锁定土地成本会选择竞拍大盘项目,之后通过分期付款,分期获取土地使用权的方式进行滚动开发以缓解资金压力。本次39 号令明确不可以分期获得土地使用权,提高了开发商获取大盘项目的资金压力。 

一定程度上改善供给。拿地方式的严格会提高开发商获取大盘项目的难度,因此政府为了能够将土地成功出让,会将大盘项目分割成若干小型项目进行招牌挂,这会打破一家公司垄断某一区域开发的格局。 

而若干开发商同时在既定区域开发房产,会增加市场的供给总量和市场竞争程度,能够一定程度上改善供给。 

并没有对地价款支付期限做出硬性规定。文件中指出,受让人依照出让合同约定支付土地出让价款,而合同的制定由地方政府相关部门自行掌握,目前一般在半年之内。 

投资建议 

     本次政策虽然会增加企业的资金压力,但对优质公司影响程度并不明显,并且在行业多重需求支撑的大背景下,调控会使优质公司资源整合能力变得更为突出,我们继续推荐万科、招商地产、保利地产和金地集团;二线地产中也存在安全边际较高公司,昆百大和深天健08 年动态市盈率都在20 倍以下,不但低于龙头企业,在可比公司中也存在低估,并且上述公司都有能力保证持续增长,投资价值明显。